A Parma scendono le quotazioni immobiliari, ma i numeri dei mutui concessi dalle banche tornano a salire anche in maniera vertiginosa. Questo il quadro offerto da Tecnocasa, che ha analizzato l’andamento dell’ultima parte del 2015. Nel secondo semestre dell’anno appena concluso le quotazioni immobiliari di Parma sono scese dello 0,7% rispetto al semestre precedente.
Le zone centrali hanno subito una netta riduzione dei prezzi, mentre l’area che si sviluppa tra l’Ospedale, via Fleming e via Volturno ha mantenuto invariate le proprie quotazioni. Qui la domanda è in crescita. La maggior parte delle richieste proviene da single, giovani coppie (25-35 anni l’età media) e famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa: la tipologia preferita è il trilocale su cui impiegare 90-130 mila euro, necessariamente inserito in un palazzo con ascensore e preferibilmente dotato di box auto. La zona di fronte all’Ospedale (via Abbeveratoia, via Fleming e strade interne) è prettamente residenziale e adatta alle famiglie perché verde, tranquilla e caratterizzata da soluzioni di taglio medio-grande. Le tipologie più vetuste risalgono agli anni ’60 e si sviluppano lungo via Volturno, con quotazioni comprese tra 1000 e 1100 euro al metro qradrato. I prezzi sono più alti nell’area di via Fleming, dove sono presenti immobili degli anni ’70 che si valutano 1200-1300 euro, tutti dotati di box auto; piacciono molto le strade interne perché si trovano anche casette indipendenti con giardino privato, che hanno prezzi compresi tra 1500 e 1700 euro al metro quadrato.
Il Centro Storico di Parma è diviso a metà dall’omonimo torrente. La parte Est è quella più prestigiosa e ha nelle traverse di via Repubblica (via XXII Luglio, Borgo Giacomo Tommasini) le zone più ricercate. Qui si trovano immobili di pregio della fine ‘800-inizi ‘900 e condomini edificati fino agli anni ’70, con prezzi che variano da 1800 a 3800 euro al metro quadrato. Il quartiere Oltretorrente è più antica e risale fino alla metà dell’800: una casa ben ristrutturata costa 1800-2000 euro al metro, una ancora da ristrutturare 1300-1400 euro.
Prezzi sostanzialmente stabili nelle zone di Montebello, Cittadella e Barilla Center e nella periferia sud-est. Cittadella ha sempre riscosso un notevole interesse, ma adesso le richieste provengono anche da famiglie che abitavano fuori città, da single e giovani coppie che riescono a usufruire del mutuo. I tagli più ricercati sono i trilocali già ristrutturati o in buono stato, dotate di spazi esterni e inserite in un palazzo con ascensore. Le quotazioni del nuovo in convenzione sono di 2000 euro al metro quadrato. Edilizia residenziale privata e convenzionata si trova anche nella zona Pastrengo, dove ci sono numerose case a schiera, villette semindipendenti e case in corte (tutte in ottime condizioni e spesso già recuperate): le abitazioni in convenzione risalgono agli anni ’80-’90, gli appartamenti ben tenuti e con bagni finestrati si valutano 1500-1700 euro. La zona di piazzale Maestri ospita palazzine degli anni ’60-’70 ubicate in vie interne ben curate e con molto verdi, tuttavia non mancano ville singole e bifamiliari richieste prevalentemente da un target medio-alto con una buona capacità di spesa. Queste tipologie si trovano in un numero limitato di strade (attorno a via Giovanni XXIII) e spesso superano il milione di euro; gli appartamenti da ristrutturare, invece, costano 1200-1300 euro al metro mentre quelli ristrutturati con materiali di qualità possono toccare 1700-1800 euro. L’area compresa tra il Barilla Center e la Scuola Europea ha un’edilizia eterogenea, che varia da palazzi a ville singole e bifamiliari, ma ospita anche residenze storiche del ‘700-‘800. Queste ultime si trovano soprattutto nell’area di via Campanini, i cui valori possono superare 4000 euro al metro quadrato in caso di soluzioni prestigiose, storiche e ben tenute. Immobili residenziali di stampo moderno si trovano attorno al Barilla Center e le quotazioni raramente superano i 2000 euro, valore ampiamente superato dalle ville in stile Liberty che, da ristrutturare, si quotano a 2600-2900 euro. Nella periferia sud-est della città sorgono le frazioni Malandriano, Coloreto, Mariano e Marore, caratterizzate da residenze prestigiose inserite in case a schiera, in corti o in ville immerse nel verde.
I quartieri Budellungo, Lepido, Picasso e Sidoli hanno evidenziato prezzi sostanzialmente stabili, una forte crescita dell’interesse verso l’acquisto immobiliare e l’aumento delle richieste. Il budget medio è compreso tra 150 e 160 mila €, il taglio più richiesto è il trilocale di stampo recente o ristrutturato, dotato di box e necessariamente inserito in un palazzo con ascensore. I quartieri più richiesti sono Sidoli e Budellungo; quest’ultimo si è sviluppato nei primi anni 2000 ed è caratterizzato da appartamenti e soluzioni indipendenti; attualmente presenta i valori più elevati della zona, che possono toccare i 2300-2400 € al mq, a fronte di una media di 1700-1900 € al mq .Appartamenti e villette a schiera di tipo signorile risalenti agli anni ’70 sono presenti nel quartiere Sidoli, che si sviluppa intorno all’omonima via, via Archimede e via Marx: i prezzi dell’usato in buone condizioni sono di 1200-1400 € al mq, mentre per gli appartamenti di nuova costruzione, rimasti precedentemente invenduti, si devono considerare circa 2400 € al mq. Il quartiere Marconi ha un’edilizia recente e i prezzi sono concorrenziali in quanto era sorta come area con edilizia convenzionata e libera. Si tratta di palazzine con locali commerciali al pianterreno ed appartamenti di non oltre 9 anni fa, ma ci sono altri cantieri appena terminati: il nuovo in edilizia libera si valuta 2200-2300 € al mq, le altre abitazioni recenti 1700-1800 € al mq. Il quartiere Picasso si è sviluppato negli anni ’90 e ha un’edilizia molto simile al precedente, qui si può acquistare con 1600-1700 € al mq. Infine si segnala la zona di viale Emilio Lepido caratterizzata da abitazioni ex Iacp degli anni ’60-’70 di tipo popolare, i cui valori oscillano intorno a 900 € al mq, e soluzioni di tipologia media a prezzi medi di 1100-1200 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra un’alta domanda da parte di cittadini stranieri e di tutti coloro che non riescono a comprare. Si richiedono quasi in egual misura bilocali e trilocali, che costano rispettivamente 450-500 € e 500-600 € al mese; si stipulano per lo più contratti di natura concordata.
Dopo il netto calo dei prezzi riscontrato dal 2010, la seconda metà del 2015 ha visto un mercato dinamico in zona Lubiana – San Lazzaro: c’è più volontà di acquistare e la domanda è in aumento. La preferenza ricade sui trilocali e in seconda battuta sui quadrilocali, le caratteristiche preferite dai potenziali acquirenti sono il secondo bagno, cantina e box, il piano alto (o addirittura l’ultimo) e la presenza dell’ascensore. Si stanno riavvicinando gli investitori, generalmente piccoli risparmiatori, che comprano l’appartamento per i figli.
La zona di San Lazzaro risale agli anni ’50-’60 e presenta quotazioni di 850 € al mq per gli immobili più vetusti e completamente da ristrutturare, mentre si spendono 1000 € al mq per le tipologie degli anni ’60-’70 già parzialmente rinnovate. Fa eccezione l’area di via Castone di Rezzonico, dove l’edilizia è più popolare, gli appartamenti sono di ampie dimensioni e, da ristrutturare, si valutano tra 800 e 1000 € al mq se il riscaldamento è centralizzato o autonomo; se invece i lavori di ammodernamento sono già stati effettuati, i prezzi salgono a 1200-1500 € al mq. Piace molto tutta l’area di piazzale Lubiana e in particolare le strade che portano al parco Newton: oltre ad essere una zona molto verde, si trovano palazzi recenti (inizi 2000) che si valutano 1900-2000 € al mq. Via Emilia Est – via Parigi offre immobili degli anni ’70-’80 inseriti in parchi condominiali, dove per un buon usato si spendono 1300-1400 € al mq. Proprio in via Parigi stanno avendo un discreto riscontro gli immobili realizzati nel 2008, rimasti a lungo invenduti e ora scambiati a 1800-1900 € al mq. Ottimo successo, invece, per le nuove palazzine che stanno sorgendo al posto dei vecchi fabbricati industriali in via Casabianca e via Malaspina: molti appartamenti sono stati già venduti su carta e i valori oscillano tra 3200 € al mq per i piani medi e 3500 € al mq per gli attici, ma i top prices si raggiungono per le abitazioni poste su via Malaspina, dove con 4000 € al mq è possibile acquistare una soluzione dotata di tecnologie all’avanguardia.
Mercato stazionario in zona Montanara – Centro Contabile: i prezzi sono pressoché gli stessi dell’anno precedente, cresce la fiducia, c’è più volontà di acquistare e la domanda immobiliare è sensibilmente in aumento. Il mercato è prettamente interno e le richieste provengono da famiglie e giovani coppie, che si orientano sul trilocale (in seconda battuta ci sono bilocali e quadrilocali), preferibilmente inserito a un piano medio-alto e in un palazzo con ascensore. Stanno ritornando gli investitori, anche se non in numero elevato, i quali optano per bilocali o trilocali da concedere in locazione. I quartieri Montanara e Centro Contabile sono ben collegati al centro della città e sono inseriti in una zona molto verde e residenziale, dove l’edilizia si è sviluppata prevalentemente negli anni ’60. Queste soluzioni si valutano 1200-1300 € al mq, ma possono toccare 1400-1500 € al mq se ben ristrutturate. Edilizia Peep degli anni ’80, in buona parte completamente riscattata, è presente nel quartiere Cinghio, dove i valori difficilmente superano 1400-1500 € al mq. I prezzi sono invece più alti per le soluzioni degli anni 2000, che si scambiano intorno a 1700-1800 € al mq.
I MUTUI
Per quanto concerne i mutui per l’acquisto della casa, nel quarto trimestre 2015 le famiglie emiliane e romagnole hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 1.181 milioni di euro, che collocano la regione al terzo posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 9,03%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +88,6%, per un controvalore di +554,7 milioni di euro. Guardando all’andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e analizzando quindi i volumi dell’intero anno solare 2015, la regione mostra una variazione positiva delle erogazioni pari a +70,9%, per un controvalore di +1.452,0 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 3.500,0 mln di euro, volumi che rappresentano l’8,49% del totale Italia.
La provincia di Bologna ha erogato volumi per 390,4 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +113,0%. A Ferrara sono stati erogati volumi per 59,8 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +130,7%. La provincia di Forlì-Cesena ha erogato volumi per 104,3 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +120,7%. In provincia di Modena i volumi erogati sono stati 172,6 mln di euro, la variazione corrisponde a +87,0%. In provincia di Parma sono stati erogati volumi per 97,6 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +51,7%. Piacenza ha erogato volumi per 49,1 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +29,5%. La provincia di Ravenna ha erogato volumi per 111,6 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +87,4%. A Reggio Emilia sono stati erogati volumi per 113,6 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a +50,8%. La provincia di Rimini ha erogato volumi per 82,0 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +102,8%.
Nel quarto trimestre 2015 la regione Emilia-Romagna ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 113.400 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 110.800 euro.
